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《房贷独门绝学》doc格式
  • 文件类别: 国内资料/共享版/创业指南
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  • 软件更新: 2006-12-15 3:46:33
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文件内容简介:

在国家对房贷利率管理仍然十分严格的条件下，民生银行依靠科技创造出新的房贷产品，令竞争者望尘莫及
细心的人也许会发现，2003年民生银行在个人住房贷款方面可谓下了血本，除了地毯式的广告轰炸外，房贷产品也是花样迭出：“民生家园1＋3”、“组合还款”、“不指定楼盘”等等。而让人觉得有些蹊跷的是，在国内银行产品监管空间狭窄、产品同质化非常严重的环境下，民生银行的房贷产品竟然能够一枝独秀，其它银行几乎无法跟着“复制”。
第三种方式 “我们采用‘组合还款法’，可以让客户选择更自由的还贷方式，” 民生银行个人住房按揭中心主任高峰在解释这种现象的时候说，“我们同客户商量，根据他自身的条件，帮他去打造一个最适合他的还款方式。在民生银行贷款购房的客户可以不受传统还贷方式的局限。”
目前，各家商业银行在经营个人住房贷款业务时，给客户提供的只有两种还贷方式——等额本金还款法和等额本息还款法。由于这两种方式在每期的贷款本金偿还数量上存在差异，因此给客户带来的偿还压力不同。换句话说，借款的客户要么选择每个月还贷金额相等的还贷方式，要么选择最初还款较多，以后逐渐减少的还贷方式。
可实际上，目前实行的两种方式都过于死板，客户的选择余地太小，一经与银行签订合同，就很难更改还贷方式，因此，在运作过程中，有许多客户的需求根本得不到满足。对此，高峰举了个例子：一名刚刚毕业的硕士研究生，工作时间不长，有了女朋友之后，面临买房子结婚的问题，两个人的月收入加起来可能在5000元左右，而其每个月的正常开支为2000元。按照现在北京的房价水平，想在城区周围买一套120平米左右的房子，总价格应在60万～70万元之间，如果采用首付20％、20年按揭贷款，无论是等额本息法还款，还是等额本金法还款，先期每个月还款金额都不会低于3500元，这意味着他们生活质量的下降。否则，就只能重新选择更便宜的房子。
高峰指出，如果采用民生银行的“组合还款法”，他们就可以避免这个两难境地，既不影响生活质量，又可以买下理想的房子。“对于银行来讲，这类客户很有培养前途，一般而言，他们的收入曲线未来会呈现出向上的趋势，”高峰进一步分析到，“这样我们就可以根据他的情况，将20年的贷款分成不同阶段来还，比如这对年轻人前两年收入低，可以先在这个阶段每个月还3000元钱，第三年收入有所增加后，可以负担每月5000元的还款了，银行就可以为他们调整到月还款5000元。”
这样一来，不但这部分客户的需求得到满足，而且银行的利息收入也与以往不同。按照这种方式，客户的全部贷款被划分成几个不同偿还阶段，根据客户在不同阶段的收入状况差异，每个阶段偿还的本金数额也不相同。
如果先期偿还的本金数额较小，按照利息计算的总原则：当月利息＝上个月剩余本金×月利率这个公式来计算，客户的剩余本金数额大，相应付给银行的利息就更多。据了解，民生银行还允许客户在最长一年的时间内，只还利息不还本金，这就为部分打算“以房养房”的客户提供了便利条件。当然，如果先期客户偿付的本金数额较大，银行的利息收入则会相应减少一些。

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